Rentmeester - vastgoedbeheerder

Een rentmeester of vastgoedbeheerder wordt in de volksmond ook frequent "beheerder" genoemd.

Het werkterrein van de rentmeester situeert zich dan ook binnen het domein van het privaat eigendomsgebeuren. ( in tegenstelling tot de syndicus die actief is in het beheer van mede-eigendom )

De rentmeester is de persoon die in de plaats van de eigenaar en voor rekening van deze eigenaar, zorgt voor het volledige beheer van een vastgoedpatrimonium.

De rentmeester is de vertrouwenspersoon van de eigenaar en zal diverse taken overnemen zodat de eigenaar kan genieten van een zorgeloos rendement op zijn investering.

Ons kantoor, Jalo Beheer, engageert zich t.o.v. de eigenaar om de volgende 4 deelfacetten van zijn onroerend patrimonium nauwkeurig uit te voeren en op te volgen :

• Het administratief beheer
• Het financieel beheer
• Het technisch en bouwkundig beheer
• En het rendementsaspect!!

Het administratief beheer

Een rentmeester dient over een volwaardig administratief dossier te beschikken waar hij alle gegevens over de eigenaar/verhuurder, de huurders en de eigendommen nauwkeurig bewaard en up-to-date houdt. Het huurcontract wordt ontleed in al zijn facetten en alle relevante gegevens worden in ons software pakket ingebracht zodat wij altijd en overal de meest essentiële gegevens onmiddellijk ter beschikking hebben.

Het financieel beheer

Het innen van de huurgelden, het opmaken en innen van de kostenafrekening van de huurders, het jaarlijks indexeren van de huurgelden, het betalen van de leveranciers, het opvolgen van de betalingen van de huurders, het versturen van rappels, het maandelijks doorstorten naar de eigenaar, het opvolgen van verzekeringsdossiers, het nakijken van de aannemers i.v.m. inhoudingsplicht art 30bis….. Het is slechts een greep uit onze activiteiten die deel uitmaken van het financieel beheer.

Het technisch en bouwkundig beheer

Dit deel behandelt de aspecten die betrekking hebben op de staat en de opvolging van de staat van het beheerde patrimonium. Deze zullen hoofdzakelijk betrekking hebben op :

• het herstellen van alle defecten die onder de gemeenschappelijke noemer van de eigenaarherstellingen vallen
• het bedrijfsklaar houden van de technische installaties
• het in stand houden van het pand
• in de tijd, het uitvoeren van de nodige renovatiewerken teneinde het pand zijn marktwaarde te laten behouden.
• het opvolgen of de huurder zowel zijn wettelijke als zijn specifieke contractuele huurverplichtingen effectief nakomt.

Hierbij zal steeds met de nodige aandacht bekeken dienen te worden welke werken ten laste van de verhuurder vallen en deze die ten laste van de huurder zijn.

Jalo Beheer besteedt aan deze aangelegenheid bijzondere aandacht. Het spreekt voor zich dat u, als eigenaar, op Kerstavond niet wenst lastig gevallen te worden voor een ‘ lekkend kraantje ‘. Maar een nieuwe keuken dient men ook niet te laten plaatsen zonder uw akkoord? Jalo Beheer bestelt enkel werken tot een, met u, afgesproken vast bedrag ! Verder hebben wij de filosofie om u continue op de hoogte te houden, zelfs onder het afgesproken bedrag, van alle werken die in uw gebouw dienen uitgevoerd te worden.

Het rendementsaspect van het beheer

Het spreekt voor zich dat het u hier allemaal om te doen is, doch dit aspect krijgt in vele gevallen te weinig aandacht ! Niet bij Jalo Beheer ! ! !

Het totale rendementsaspect van een gegeven pand zal in de tijd direct en indirect afhangen van meerdere factoren. Bij het investeren in vastgoed dient steeds rekening gehouden te worden met het lange termijn aspect en de kwaliteit van de investering. Diverse factoren kunnen een invloed hebben doch de belangrijkste elementen op termijn zijn :

1. het direct huurrendement
2. het behouden van de waarde van het beheerde onroerend goed door het in stand houden van de goede staat van het pand
3. het op termijn actualiseren en opwaarderen van de staat van het beheerde pand door het uitvoeren van de nodige investeringen
4. het uiteindelijk realiseren van het meerwaarde aspect door de verkoop van het betrokken pand.

Back to top

1. Het Huurrendement

De bekomen huur is het enige onderdeel van het rendement die staat voor het onmiddellijk en in concrete cijfers meetbaar rendementsgedeelte van de investering. Uiteraard is de essentiële taak van de rentmeester – beheer dat hij zal waken steeds te verhuren tegen de beste marktvoorwaarden. Naast het uitvoeren van de jaarlijkse huurindexeringen is het voor de rentmeester van belang om de marktevolutie van de huurpanden van nabij te volgen. In functie van deze evolutie kan de rentmeester binnen het kader van de wettelijke en contactuele mogelijkheden de nodige aanpassingen doorvoeren om zodoende het directe rendement voor zijn opdrachtgever steeds marktconform te houden.

Back to top

2. Het in goede staat houden van het pand

Het is duidelijk dat er een direct verband bestaat tussen de goede staat van het pand en de hieruit voortvloeiende huur die ervoor bekomen kan worden. Hoe beter de staat van een pand, hoe beter de verhuurwaarde en de verhuurmogelijkheden van het betrokken pand zullen zijn.

De goede staat van een pand staat tevens garant voor een positieve evolutie van zijn verkoopwaarde in de markt. Wat de marktomstandigheden ook zijn, goed onderhouden panden zullen het altijd beter doen dan slecht of niet onderhouden panden.

Back to top

3. Het na verloop van tijd actualiseren van het pand

Het is onvermijdelijk dat op termijn de tand des tijd zijn invloed zal hebben op de staat van het beheerde pand en zijn inrichtingen.

Het is dan ook aan te raden tijdig op te treden en in samenspraak met de eigenaar en in functie van zijn mogelijkheden, de prioriteiten en de timing vast te leggen voor het uitvoeren van renovatie- of verbeteringswerken. Een goede spreiding van deze kosten en een preventieve aanpak maken het voor de verhuurder een stuk draaglijker. De verhouding kosten/baten zal uiteraard een belangrijk gegeven blijven in deze problematiek. Dit zal geval per geval dienen bekeken te worden en vanzelfsprekend dienen de kosten verantwoord te zijn en zich minstens te vertalen in het handhaven van de huurwaarde of in het bekomen van een hogere huurwaarde. Jalo Beheer staat u ook hierbij met raad en daad bij !

Back to top

4. Het meerwaarde aspect van het pand

Vanuit een rendement standpunt bekeken komt men voor ieder beleggingspand tot het tijdstip waarop de tijd gekomen is om de ‘ vruchten ‘ te plukken en dus de meerwaarde, die een zeer belangrijk deel vormen van het rendement, te realiseren.

Dit is het tijdstip waarop de eigendom op zich nog in goede staat verkeert, nog goed verhuurd is, over een goede verkoopswaarde beschikt, maar waar men tevens bewust is van het gegeven dat op termijn de meer belangrijke kosten zich zullen gaan aandienen.

De opgaande curve van de huurwaarde en de meerwaarde zal stilaan afzwakken en de curve van de kosten zal daarentegen in stijgende lijn evolueren.

Dit ‘ perfecte ‘ verkoopstijdstip is verschillend van pand tot pand en uw rentmeester ‘ Jalo Beheer ‘ zal hierin een belangrijke adviserende rol vervullen. Wij kennen immers ’uw pand’, de plaatselijke marktomstandigheden en zijn goed geplaatst om ons een beeld van de marktevolutie te maken. Jalo Beheer kan en ZAL u ten gepaste tijde adviseren ! Samen kunnen we dan een strategie uitwerken om het pand eerst “ verkoopsklaar “ te maken. ( Een stap die velen vergeten ! ) Desgevallend kunnen wij u, na de realisatie van uw meerwaarden, terug begeleiden bij het herinvesteren van gelden in onroerend goed.

De taken van de rentmeester zijn talrijk en complex en gaan veel verder dan het beetje innen van huurgelden ! Voor een goede gang van zaken en gezien de noodzaak steeds up-to-date te blijven, zal een goede rentmeester zich permanent bijscholen. Een rentmeester dient bijgestaan te worden door een goed en omvangrijk verhuurteam. Hij moet constant kunnen putten uit de goede huurkandidaten die op elk ogenblik op de markt aanwezig zijn om de leegstand tot een minimum te kunnen beperken. Ook de afdeling verkoop werkt nauw samen met de rentmeester. Niet alleen om de panden aan de man te brengen, maar ook om voeling te houden met de op de markt zijnde opbrengstpanden. Kijk even op de website van ons zusterbedrijf en vergewis u of we voldoen aan de eisen : www.jalo.be

Back to top